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Un marché fou
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Un marché fou
De dire que le marché de l’immobilier est en hausse est un euphémisme. Le volume des ventes depuis le début de l’année est de plus de 12 milliards $ au Québec, une augmentation de 38 % face à la même période l’année dernière. Le prix des maisons et des copropriétés est en montée vertigineuse. Les jeunes acheteurs doivent mettre de côté leur projet de devenir propriétaires alors que les experts se questionnent à savoir si cette hausse ne pourrait pas nous exploser au visage. Des acheteurs, des courtiers et plusieurs spécialistes se prononcent dans ce dossier de La Tribune.
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Un cauchemar pour les jeunes

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Un cauchemar pour les jeunes

Simon Roberge
Simon Roberge
La Tribune
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Sébastien Ferland et sa copine regardaient les maisons depuis quelques années, sans vraiment être pressés de devenir propriétaires. Ils ont toutefois appris que leur famille allait s’agrandir en janvier. La recherche d’une maison s’est donc accélérée... pour foncer tout droit dans un mur.

Ils ont annoncé à leur propriétaire qu’ils quittaient leur appartement et ont commencé à regarder les maisons tous les jours. Ils souhaitent déménager à Weedon pour se rapprocher du travail de Sébastien et de la famille.

« On regarde partout Centris, Dupropio, LesPAC, etc. On fait aussi du porte-à-porte parce que dans un village ça se parle. »

Mais le couple se rend rapidement compte qu’il n’y a presque plus de maisons à vendre et que celles qui le sont sont hors de prix.

« Pour donner un exemple, on a su en février qu’une maison à Weedon allait être mise en vente au mois de mars, explique Sébastien Ferland. Le propriétaire demandait 190 000 $ et je me suis dit que j’allais négocier un peu donc je lui ai offert 174 000 $. Je pensais qu’il allait arriver avec une contre-offre, mais pas du tout, il a dit qu’il n’était pas négociable. Et là, il vient d’afficher sur DuProprio à 210 000 $ et il y a deux personnes qui se battent pour l’avoir. Ça n’a pas de bon sens, on est à Weedon. Pas plus tard que l’an passé, ça se vendait au prix de l’évaluation et même plus bas. Avant, il y avait une dizaine de maisons à vendre, en ce moment il n’y a plus rien. »

Sébastien ne veut pas non plus prendre le risque de surpayer une maison pour ensuite voir le marché se stabiliser ou même redescendre.

S’il ne réussit pas à trouver une maison dans les prochaines semaines, le couple quittera donc son logement et ira habiter chez la belle-mère de Sébastien à Weedon.

« Mon plan, c’est que si on ne trouve rien en août, on va essayer de se trouver un autre appartement. Mais les prix pour les appartements ont monté en débile aussi... On veut juste un petit terrain et quelque chose à nous ».

Sébastien Ferland

23 visites et une tempête de neige

Roxanne Brochu et son copain ont commencé à chercher une maison au mois de décembre. Plus de 20 visites plus tard, c’est un énorme coup de chance qui leur a permis de faire l’achat d’un jumelé sur la rue Paul-Gagné à Sherbrooke.

« On avait visité la maison voisine et l’agent a appelé pour nous dire qu’il y en avait une autre à vendre sur la même rue et qu’elle n’était pas affichée, mentionne la jeune femme. Elle allait l’être le lendemain. On est allé visiter le soir et on a fait une offre avant qu’elle soit mise en vente. On a fait l’offre le vendredi et le propriétaire avait jusqu’à dimanche pour nous répondre. Cette fin de semaine là il y a eu une tempête de neige. Il n’y a eu environ que quatre visites alors qu’habituellement dans ce secteur ça explose. La courtière a été gentille de nous avertir. C’est un gros coup de chance. »

Le couple avait visité plusieurs maisons, sans jamais être en mesure d’en acheter une.

« Souvent par exemple on réservait une visite le lundi pour le mercredi. Le lundi, il n’y avait aucune offre sur la maison et le mercredi, notre agent nous appelait pour nous dire qu’il y avait déjà cinq offres. Il y a eu de la surenchère sur toutes les maisons, dont une qui était vraiment mal en point. Il aurait fallu tout arracher et il y a eu de la surenchère... ça donne une idée du marché. »

Roxanne Brochu

Rénover au lieu d’acheter

Le peu de maisons sur le marché fait aussi en sorte que le choix pour les familles nombreuses est encore plus limité qu’il ne l’est habituellement. Le Sherbrookois Jean-François Dion, sa copine et leurs trois enfants ont, à cause du marché immobilier, mis leur projet de déménagement sur pause. Ils commençaient à être un peu à l’étroit dans leur jumelé, mais outre une maison où il aurait fallu tout refaire, rien ne correspondait à leurs besoins. 

« On est peut-être tatillon, mais on n’a rien vu qui convient, admet M. Dion. On n’est pas une unité familiale standard et souvent il y a trois chambres, mais il nous en faut quatre. Parfois, c’est l’inverse et c’est trop grand. Il faudrait se construire, mais c’est très dispendieux et ça demande énormément d’énergie. »

Ils ont donc tout simplement décider de rénover au lieu de déménager.

« On a décidé d’investir pour se faire installer deux thermopompes et se faire poser une clôture, résume M. Dion. On va essayer d’aménager de l’intérieur. Je pense qu’on va réussir à être bien. »

Préautorisation et beaucoup de concessions

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Préautorisation et beaucoup de concessions

Simon Roberge
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Les prix ont explosé dans l’immobilier à Sherbrooke. Une maison unifamiliale se paie maintenant en moyenne 38 % plus cher qu’à pareille date l’an dernier. Pour les copropriétés, c’est une augmentation moyenne de 42 % qui attend les acheteurs et sourit aux vendeurs. Les ventes ont quant à elles presque doublé pour atteindre un volume de plus de 100 millions $ au mois de mars.

« On s’est rendu à 18 ou 19 offres d’achat sur une maison, admet Francis Lafleur, courtier immobilier chez Lafleur Davey. C’est extrêmement rare, j’entame ma 14e année et je n’avais jamais vu ça. En ce moment, 7, 8 ou même 9 offres sur une maison, ce n’est pas anormal. Aussitôt qu’on a des propriétés qui sont intéressantes et en bon état, ça va se vendre en moins d’une semaine. Mais je ne suis pas prêt à dire que les gens vont acheter n’importe quoi à n’importe quel prix. »

Une propriété sur la rue Toulon à Sherbrooke mise en vente par M. Lafleur a d’ailleurs eu près de 10 visites en moins de 24 h.

Dans ce contexte, il est très difficile pour les premiers acheteurs de voir leur offre être acceptée. Francine Poirier, courtière chez RE/MAX depuis 14 ans, confirme que beaucoup de premiers acheteurs ont tout simplement jeté l’éponge.

« Je fais une, deux ou trois offres avec eux et un moment donné ils se disent qu’ils n’ont pas la capacité financière pour supporter ces prix-là. Je leur dis d’économiser le plus possible, de ne pas perdre espoir et de continuer à regarder. »

En plus d’avoir en main une préautorisation hypothécaire, les acheteurs doivent être prêts à faire des concessions et proposer des conditions intéressantes pour le vendeur pour espérer mettre la main sur une propriété.

« Il faut essayer de lui donner la date de prise de possession qu’il veut, et essayer de ne pas trop jouer sur ce qui est inclus et ce qui ne l’est pas, indique M. Lafleur. C’est sûr que certaines personnes vont enlever l’inspection pour paraître plus intéressantes, mais on ne le recommande pas. Il faut vérifier ce qu’on achète, mais de plus en plus on voit des gens qui l’enlèvent pour devenir une valeur sûre pour le vendeur. »

Être créatif

Le taux d’inoccupation très faible des logements à Sherbrooke amène également une possibilité intéressante qui permet d’être à la recherche d’une maison tout au long de l’année selon Mme Poirier.

« Il faut regarder la possibilité de sous-louer votre appartement si vous trouvez quelque chose. Il y a juste au Québec où tout le monde déménage au 1er juillet. Ailleurs au Canada, les gens déménagent n’importe quand. C’est fou de seulement chercher une maison durant une partie de l’année, alors que ça peut se faire durant d’autres périodes. Historiquement, on voit que les prix se stabilisent à partir d’avril et jusqu’à septembre. »

Sacha De Santis, courtier chez RE/MAX depuis 7 ans à Magog et Sherbrooke, affirme que de faire appel à un professionnel est la meilleure stratégie.

« Il y en a qui disent que c’est de notre faute si le marché est aussi haut et qu’on profite des gens, mais honnêtement, la meilleure façon d’acheter une maison c’est d’appeler un courtier immobilier, mentionne-t-il. C’est eux qui vont être capables de faire passer les offres. On est là pour ça, c’est notre travail. Le marché bouge et il faut être proactif. Si on ne l’est pas, il n’y a pas d’offres qui vont passer. Je comprends les acheteurs en ce moment d’être un peu frustrés. Mais un jour ça va leur revenir et ce sera eux qui vont revendre les propriétés. »

Francis Lafleur

Le malheur des uns...

De l’autre côté, cette hausse des prix est une bonne nouvelle pour les vendeurs qui voient leurs propriétés prendre énormément de valeur. Francine Poirier estime d’ailleurs que le marché de l’Estrie était dû pour une augmentation.

« Je sais que c’est plate pour les acheteurs parce que c’est difficile de rentrer dans le marché, mais c’est une belle correction qui se fait pour les vendeurs. Quand une maison en rangée avec un sous-sol fini, trois étages et deux salles de bain coûtait 180 000 $, un moment donné ce n’est pas cher. C’est juste plate que la correction se fasse en quelques mois, mais l’immobilier c’est un balancier. »

Attendre ou non?

C’est la grande question, est-ce que les jeunes devraient attendre ou non avant de faire l’acquisition d’une maison? Il y a des arguments d’un côté comme de l’autre, mais selon Charles Brant, directeur du service de l’analyse du marché de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, il vaut mieux attendre un peu. 

« On pourrait voir des corrections de marché l’année prochaine, résume-t-il. Le marché du centre-ville de Montréal a déjà commencé à voir une baisse de prix. Sincèrement j’attendrais. Les choses vont se réguler d’une manière ou d’une autre. »

« Ce n’est pas soutenable »

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« Ce n’est pas soutenable »

Simon Roberge
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Le prix de vente médian d’une maison unifamiliale au Québec est passé de 280 000 $ en mars 2020 à 355 000 $ un an plus tard. C’est une augmentation de 27 % qui est tout simplement insoutenable selon Charles Brant, directeur du service de l’analyse du marché de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

« Les hausses de prix que l’on voit actuellement sont en train de se déconnecter des fondamentaux économiques, mentionne-t-il en entrevue avec La Tribune. Le salaire augmente, mais pas à ce rythme-là. Le financement permet de compenser et permet aux ménages d’avoir un certain pouvoir d’achat, mais pour ça aussi il y a une limite. »

M. Brant estime d’ailleurs que la limite de la surévaluation des marchés sera bientôt atteinte et que des dérives pourraient survenir. 

« Une dérive, c’est une surévaluation qui augmente les comportements spéculatifs, explique-t-il. Il y a beaucoup d’investisseurs à court terme sur le marché pour profiter de la forte hausse des prix. Ça entraîne toutes sortes de comportements malsains. Ça peut rendre justifiable pour les promoteurs, malgré les coûts des matériaux très élevés, de mettre en branle des chantiers de construction. Et le risque de toute dérive du marché, c’est la surconstruction parce que ça crée des bulles immobilières. Ce n’est pas le scénario le plus probable, mais on s’enligne vers une probabilité plus grande de réalisation de ce scénario si le marché ne se régule pas. »

Même si elle n’écarte pas le scénario évoqué par M. Brant, Claudia Champagne, professeure titulaire de finance à l’École de gestion de l’Université de Sherbrooke, pense qu’il est encore trop tôt pour dire si oui ou non il y a une bulle immobilière. 

« On ne peut jamais dire qu’on est dans une bulle lorsqu’on est dedans, affirme-t-elle. La définition d’une bulle, c’est quand les prix augmentent et qu’ils ne sont pas justifiés. Quand on regarde les statistiques, on bat des records dans certaines villes et dans certains secteurs. On peut s’attendre à ce que ça baisse, mais est-ce que ce sera par l’éclatement d’une bulle? À ce stade-ci, c’est très difficile à dire. »

Charles Brant

Plusieurs scénarios

Le Québec ne se dirige pas nécessairement vers l’éclatement d’une bulle immobilière. Plusieurs facteurs peuvent venir jouer sur l’offre et la demande et ainsi réduire la pression sur le marché.

« On pense quand même que les taux d’intérêt vont augmenter au cours des 24 prochains mois, indique M. Brant, même si la Banque du Canada a annoncé qu’il n’y aura pas de hausse du taux directeur, qui a un impact direct sur les taux d’intérêt, avant 2023. Déjà les taux fixes sur 5 ans sont en train de monter. Ça monte progressivement, mais ça peut avoir un impact pour calmer le marché à court et moyen terme. »

Il y a aussi les prix qui peuvent tout simplement devenir trop élevés pour le pouvoir d’achat des gens.

« Il y a des limites à tout, poursuit M. Brant. On le voit déjà que les ventes de maison unifamiliale sont en baisse dans certains secteurs. D’une part, il n’y a plus d’offres et les prix arrivent à des niveaux très élevés. »

L’augmentation du nombre de propriétés en vente fait également partie des scénarios envisagés par l’APCIQ. Déjà les nouvelles inscriptions de maison à vendre sont en hausse de 42 % face à la même période l’an dernier. C’est l’un des signes que l’offre pourrait remonter dans les prochains mois.

« On pense qu’avec une normalisation de la situation, la vaccination et moins d’aide gouvernementale, il est possible que des gens ne soient plus en mesure de payer leur hypothèque, explique Charles Brant. Ça pourrait se traduire par des remises de propriétés sur le marché. Certaines personnes plus âgées pourraient aussi décider de mettre leur propriété sur le marché. »

Vers une baisse?

Même si le marché se stabilise, M. Brant ne croit pas qu’il va redescendre au niveau où il était avant la pandémie. 

« Je pense qu’il y aura toutefois des corrections dans les marchés qui sont périphériques aux zones urbaines, résume-t-il. Notamment, les propriétés où la proximité de services est moins bonne ou l’accès au transport en commun est plus difficile. Toutes les propriétés ont bénéficié de cet engouement un peu irrationnel pour les maisons en périphérie et je pense qu’elles seront les premières à voir leur prix être corrigé. Le télétravail ne restera pas tel qu’il est en ce moment. La proximité du lieu de travail va quand même être importante. Il y a aussi des gens qui sont partis en campagne et qui ne sont pas faits pour ça. »

Le prix des matériaux de construction, en forte hausse, vient aussi suggérer que les prix des maisons ne subiront pas de baisses significatives même si l’offre et la demande se rétablissent.

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Taxer la spéculation?

Est-ce que le gouvernement devrait intervenir pour calmer le marché ou le laisser se réguler lui-même en espérant bien sûr qu’il y arrive? Les avis divergent, mais Charles Brant, directeur du service de l’analyse du marché de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, croit que c’est quelque chose d’envisageable. 

« Il faudrait éventuellement que le gouvernement soit plus attentif au phénomène de la spéculation », admet-il.

C’est qu’en ce moment le gain en capital sur une résidence principale n’est pas imposable. Si vous achetez une maison 200 000 $, l’habitez et la revendez 10 ans plus tard pour 230 000 $, le 30 000 $ est dans vos poches. 

Lorsque la vente de la maison se fait plusieurs années après l’achat et que la maison constitue l’actif principal d’une personne, il n’y a pas d’impact sur le marché. L’anicroche survient lorsque des gens achètent des propriétés dans le seul but de les revendre rapidement pour profiter d’un bon coup d’argent à l’abri de l’impôt. Cette spéculation est l’un des facteurs qui causent les hausses du marché que l’on voit en ce moment. 

L’idée d’imposer le gain en capital revient assez régulièrement dans l’actualité. Cette mesure pourrait diminuer de beaucoup la spéculation, mais aurait évidemment des effets dévastateurs pour plusieurs personnes qui verraient du jour au lendemain leur maison perdre de la valeur. Ce serait très problématique pour les gens dont la maison est l’actif le plus important en vue de la retraire. 

Les compromis envisagés pourraient être d’imposer le gain en capital seulement si la vente de la maison se fait dans les deux ou trois années suivant l’achat, mais encore là certaines personnes bien intentionnées qui doivent vendre, par exemple en raison de la perte d’un emploi, seraient désavantagées.

Pour les résidences secondaires, 50 % du gain en capital réalisé est ajouté à votre revenu et est donc imposable. 

Pourquoi les maisons sont-elles si chères ?

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Pourquoi les maisons sont-elles si chères ?

Simon Roberge
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Mais pourquoi diable les prix des maisons et des copropriétés sont-ils si élevés en ce moment? C’est une question qu’on entend souvent. Il y a énormément de facteurs en jeu, mais voici un résumé de la situation actuelle.

Pour faire simple, les prix sont élevés puisque la demande est plus forte que l’offre. Il y a tout simplement plus de gens qui recherchent une maison que de gens qui en vendent. La pandémie est bien sûr en cause. D’un côté, plusieurs personnes cherchent à quitter leur appartement, car la dernière année a été très difficile en confinement. Le télétravail permet aussi de s’éloigner de son milieu de travail.

De l’autre côté, beaucoup de personnes âgées, qui normalement seraient prêtes à vendre pour aller en résidence ou dans un appartement, retardent leur décision pour éviter d’avoir à déménager en pleine pandémie. Les maisons de retraite et les résidences pour personnes âgées ont également déjà eu meilleure réputation. 

Selon les chiffres de Centris, il y avait environ 32 000 maisons unifamiliales en vente à pareille date l’an dernier, elles ne sont aujourd’hui qu’un peu plus de 15 000 sur le marché. L’offre a donc diminué de 53 % tandis que la demande a explosé, ce qui cause un débalancement important.

Selon les chiffres de Centris, il y avait environ 32 000 maisons unifamiliales en vente à pareille date l’an dernier, elles ne sont aujourd’hui qu’un peu plus de 15 000 sur le marché.

Taux hypothécaire

Les taux hypothécaires sont aussi très bas en ce moment ce qui favorise les acheteurs et par le fait même la demande. Il est tentant d’en profiter. 

« Quand les taux baissent de 1 % ou 1,5 % comme ils ont fait depuis un an, ça fait en sorte qu’on peut se payer une maison 20 % plus chère pour les mêmes versements hypothécaires mensuels, explique Claudia Champagne, professeure à l’Université de Sherbrooke. Ça aide à augmenter la demande puisque les gens peuvent s’acheter une maison plus cher. »

Tout cela entraîne une augmentation des prix. Une maison mise en vente a rapidement plusieurs visites puisqu’il n’y a pas beaucoup d’autres maisons disponibles et que plusieurs personnes en cherchent. Dans ce contexte, le vendeur peut se permettre de demander un peu plus cher et d’être plus strict sur la négociation. Les acheteurs peuvent de leur côté se permettre d’offrir un peu plus, car les taux sont bas. On tombe donc rapidement dans le jeu de la surenchère surtout si plusieurs acheteurs viennent de vendre une autre propriété à gros prix.

« Il n’y a pas de règle qui dit que le prix ne peut pas augmenter et il n’y a pas de règle qui dit que le prix ne peut pas baisser, résume Mme Champagne. Les prix varient selon l’offre et la demande. Tout ce qui fait augmenter la demande fait augmenter le prix et tout ce qui fait augmenter l’offre pourrait faire baisser les prix. » Simon Roberge

Claudia Champagne