En octobre dernier, les taux d’inoccupation des logements à Val-des-Sources (2,2 %), Danville (1,9 %), Cookshire-Eaton (0,9 %), Stanstead (1,4 %), Coaticook (0,6 %), East-Angus (0,5 %) et Lac-Mégantic (0,7 %) étaient tous extrêmement bas.

De plus, les maisons unifamiliales composent 71 % de l’offre résidentielle dans la MRC de Coaticook. Ce pourcentage s’élève à 68 % dans les Sources, 72 % dans le Val-Saint-François et 79 % dans le Haut-Saint-François.

« Ça ne laisse pas beaucoup de place pour les autres types de logements, admet Nathalie Dupuis, mairesse de Waterville et élue responsable du développement social et communautaire de la MRC. L’option première, c’est d’acheter une maison, parce que des logements, il n’y en a pas tant que ça. »

La MRC de Coaticook finalise justement une étude sur le logement pour tenter d’avoir l’heure juste sur l’offre locative. 

« Le constat, c’est qu’il y a effectivement un besoin de logement, souligne Mme Dupuis. Il se dit beaucoup de choses, mais là on a pu le valider. Ça permet aussi aux municipalités d’avoir le portrait réel de l’état de leurs bâtiments. Il y a des opportunités pour les entrepreneurs. Le prix des terrains est semblable à Sherbrooke et les matériaux coûtent aussi cher, mais dans les petits milieux, on est plus en mode solution avec les entrepreneurs. »

La MRC des Sources profiterait beaucoup d’une meilleure offre locative selon Marie-Pier Therrien, agente chez Place aux jeunes, un organisme qui favorise la migration, l’établissement et le maintien des diplômés de 18 à 35 ans dans les régions du Québec.

« Ça donnerait la chance d’attirer des gens qui veulent commencer par un appartement avant d’acheter ou de construire une maison, explique-t-elle. On est en train de devenir attractif comme région. »

Mme Therrien reçoit de plus en plus d’appels de gens qui veulent venir s’établir dans la région. Elle espère que les promoteurs seront au rendez-vous.

« C’est un appel aux promoteurs. Venez et construisez des blocs! Les gens recherchent également beaucoup la location de maison, surtout en campagne. C’est très demandé. C’est quelque chose qui peut être intéressant pour les gens qui veulent investir. On n’a pas beaucoup de jumelés non plus. » 

La FQM abordera le problème

La Fédération québécoise des municipalités (FQM) entend aborder le manque de logement dans les petites communautés dans la « conversation nationale » sur l’aménagement qui sera pilotée au cours de l’année par la ministre des Affaires municipales et députée de Chicoutimi, Andrée Laforest.

L’objectif de cette démarche est de définir une nouvelle « stratégie d’aménagement ». Urbanisme, habitation, milieux naturels et agricoles, patrimoine bâti, infrastructures, fiscalité, routes et transport, écoles : tout sera sur la table.

Seize ministères et autant d’associations professionnelles, économiques et municipales ont accepté d’y participer.

« On a souvent développé nos municipalités avec du résidentiel, admet Jacques Demers, président de la FQM. On est prêt à passer à autre chose. On veut avoir des gens et des familles qui viennent travailler dans les régions et on leur demande d’acheter une maison avant même d’avoir essayé. La grande maison, ce n’est pas tout le monde qui a l’énergie de s’en occuper aussi. » 

Dans un village ou une petite ville, la prise de valeur des propriétés est beaucoup plus lente. Les promoteurs sont donc moins tentés de s’y aventurer.

« Les gens investissent avec l’objectif de le revendre l’année suivante et de faire de l’argent, indique M. Tanguay qui est également président de l’office régional d’habitation (ORH) du Haut-Saint-François. Si je suis un entrepreneur et que j’ai le choix d’aller construire près du Carrefour à Sherbrooke et revendre avec 200 000 $ de profit l’année d’après ou d’aller à Weedon, le choix est facile. À Weedon, peut-être que je vais réussir à le vendre dans cinq ans. J’ai déjà vu des maisons neuves évaluées moins chères que ce qu’elles ont coûté à bâtir. Dans un monde capitaliste où l’objectif est de faire de l’argent, ce n’est pas payant. »

Les promoteurs demandent aussi, dans certains cas, des garanties presque impossibles à respecter.

« J’en ai eu qui m’ont dit qu’ils allaient construire, mais ont demandé que la Municipalité loue les logements s’ils n’arrivaient pas à trouver quelqu’un, déplore M. Tanguay. Ça n’a pas de bon sens. »

Peu de solutions

Richard Tanguay l’avoue, il n’existe pas de solution magique pour régler ce problème et que, du jour au lendemain, les promoteurs se bousculent pour construire des logements abordables dans les petites communautés. Il estime toutefois que le gouvernement devrait investir beaucoup plus en habitation.

« La première solution est de reconnaître que l’habitation est un besoin essentiel et d’investir massivement, observe-t-il. Je ne comprends pas qu’un pays nordique comme le nôtre n’ait pas fait cette reconnaissance-là. »

Il existe des initiatives comme Accès Logis, un programme d’habitation sociale et communautaire qui a pour but de favoriser la création de logements de qualité à un coût abordable, mais les communautés doivent souvent vider quand même leur poche.

« Si on prend Accès Logis, l’investissement minimal de la communauté est de 15 %, explique Richard Tanguay. On est en train de faire un projet à Weedon et il va coûter entre trois et quatre millions. Et souvent, la part de la municipalité dépasse même le 15 %. »

Pour permettre la construction d’un projet de 26 logements abordables pour les aînés, la municipalité de Weedon a fait don du terrain, des infrastructures et a accepté de donner 2000 $ par porte.

« Quand tu comptes tout ce qu’on donne, c’est significatif pour une municipalité comme la nôtre, signale le maire. Les gens ont fait un travail colossal pour trouver le financement nécessaire, mais à un moment donné, il va falloir se poser la question à savoir si on veut habiter notre territoire ou juste les grands centres. En ce moment, on laisse à l’entreprise privée 95 % du développement immobilier. » 

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) publie, tous les cinq ans, une enquête sur le taux d’inoccupation dans les régions rurales de plus de 2500 habitants. En dessous de ce seuil, il n’existe aucune statistique. Il est donc difficile pour les promoteurs de cibler des régions qui auraient un besoin criant de logements. Il revient donc souvent aux villages eux-mêmes de soulever la problématique et tenter d’attirer un promoteur.

« À moins de contacter la municipalité et de jaser avec eux, ce n’est pas facile de connaître le taux d’inoccupation, révèle Paul Cardinal, directeur du service économique de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ). Les institutions financières demandent les données. Il faut être capable de démontrer ça. Il y a plein de petites communautés qui passent sous le radar. » 

Rentabilité difficile

Un immeuble coûte le même prix à construire à East-Angus, Montréal ou Baie-Comeau alors que les montants perçus par mois pour les logements différeront d’un endroit à l’autre. Il est donc plus difficile de faire de l’argent à l’extérieur des grands centres où les logements coûtent plus cher.

La faible croissance de la population peut également faire peur aux promoteurs.

« Si un promoteur pense à s’installer dans une communauté et qu’il y a eu une faible croissance de la population depuis 10, 15 ou 20 ans, ce n’est pas nécessairement prometteur, indique M. Cardinal. Sauf que ça peut changer. Il se demande aussi s’il a une bonne perspective de plus-value. Les milieux plus densément peuplés offrent une meilleure augmentation de valeur. »

Le petit nombre d’employeurs, qui souvent donnent du travail à la plupart des résidants du village, est aussi un risque pour les promoteurs.

« Si cette industrie-là va mal, il n’y aura plus de locataires. »

M. Carinal estime donc que les municipalités doivent faire leur bout de chemin pour attirer des projets locatifs.

« Que les municipalités soient prêtes à donner le terrain à moindre coût ou garantir un certain nombre de locataires, ça aiderait les promoteurs à atténuer le risque. »

Une forte demande

Constructions Morin est l’une des rares compagnies en Estrie à construire des appartements à l’extérieur de Sherbrooke. L’entreprise a des projets à Ascot-Corner, Weedon, East-Angus et Lac-Mégantic. La demande est forte selon le vice-président Pierre-Luc Morin.

« Souvent, les villes nous approchent, admet-il. Quand c’est rendu qu’elles ont des appels pour savoir s’il y a des logements disponibles, c’est peut-être parce qu’il y a une demande. À Lac-Mégantic, ça a passé dans L’Écho de Frontenac et on a déjà 17 noms pour 12 logements en seulement deux semaines. La demande est forte, sauf que les gens ne s’attendent pas à payer un loyer comme à Sherbrooke. Le coût de construction est le même et c’est pour ça qu’il n’y a pas beaucoup de constructions neuves à l’extérieur de Sherbrooke. »

Constructions Morin a d’ailleurs acheté deux terrains à Lac-Mégantic et prévoit ériger cinq nouveaux immeubles locatifs à Ascot Corner.

M. Morin estime que les subventions et les aides des municipalités sont primordiales à l’implantation de logements.

« Si les municipalités ou les MRC veulent attirer des entrepreneurs pour construire des immeubles, ils doivent compenser avec des congés de taxes ou des retours en argent, résume M. Morin. C’est le coût du terrain qui va faire la différence. »