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Maison abandonnée : « C’est un nid à feu »
Sherbrooke
Maison abandonnée : « C’est un nid à feu »
Une maison située sur la rue Gordon au centre-ville de Sherbrooke dérange le voisinage. Par ailleurs, la Ville ne serait pas parmi les plus proactives pour obtenir des ordonnances en Cour supérieure afin d’obliger les propriétaires d’immeubles à rénover ou à faire démolir leur bâtiment.
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Une maison abandonnée qui dérange

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Une maison abandonnée qui dérange

Tommy Brochu
Tommy Brochu
La Tribune
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SHERBROOKE — Une maison abandonnée visiblement dangereuse dérange le voisinage de la rue Gordon au centre-ville de Sherbrooke. Les squatteurs bruyants, les petits incendies et les nombreux débris pourrissent la vie de résidents du secteur.

Sur le terrain des 43-45 de la rue Gordon, des pneus, des morceaux de matériaux de construction et de nombreux débris jonchent le sol. Par une fenêtre brisée du côté, il est facile de constater que la maison est dangereuse.

« C’est un nid à feu », estime le propriétaire de l’immeuble voisin de 15 appartements, André Lavoie.

Celui-ci voit constamment des gens entrer dans cette maison qui, selon lui, devrait être barricadée. « La semaine dernière, une femme a gueulé du matin au soir. À la fin de l’après-midi, ils sont venus la chercher en ambulance. C’est la police qui l’a appelée », raconte-t-il.

D’ailleurs, lors de la visite de La Tribune, deux personnes sont sorties de la maison. Interrogées quant à leur présence sur les lieux, elles ont répondu qu’elles venaient faire du ménage.

Les agents du Service de police de Sherbrooke ont dû intervenir souvent dans cette ancienne demeure. Ils ont visité cette maison à six reprises depuis le début de l’année, selon le porte-parole, Martin Carrier. 

« Il y a des problèmes de santé mentale, des personnes en détresse, il y a des plaintes de bruit, des personnes suspectes, de la possession de drogue », énumère M. Carrier. 

En haut d’un escalier se trouve une galerie extérieure sans rampe, où des enfants jouent parfois, selon le voisinage. « Il n’y a pas longtemps, une personne âgée un peu désorientée est montée. Elle disait qu’elle allait chez elle. La Ville attend quoi, une catastrophe? L’inspecteur municipal devrait passer et condamner », martèle M. Lavoie.

Le propriétaire de l’entreprise Gestion Grand international, à qui appartient le bâtiment, Gérard Cuggia, aimerait que quelqu’un habite la maison pour qu’elle soit surveillée en permanence. « On peut mettre des clôtures et barricader tant qu’on veut, les gens vont défoncer. Le fait d’y loger quelqu’un, d’installer un appartement viable permettrait d’avoir un gardien en permanence », estime-t-il lors d’une entrevue téléphonique avec La Tribune.

Historique

Lorsque André Lavoie a acheté le bloc appartement de la rue Gordon en 1997, la maison voisine n’était pas abandonnée. « C’était un peu moins délabré, car des gens restaient dedans. C’était une maison de chambre. Le propriétaire a vendu au milieu des années 2000. »

En décembre 2012, à la suite d’un incendie, les pompiers ont condamné la bâtisse. 

« Ils devaient faire des travaux de rénovation, mais ça n’a jamais été fait. En 2015, la Ville a obligé le propriétaire à barricader. Il est venu poser deux ou trois planches. »

M. Lavoie se sent oublié par la Ville. « Mes locataires n’aiment pas ça. J’ai fait des plaintes à la municipalité. J’ai un dossier assez étoffé qui date de plusieurs années. J’ai fait des plaintes à tous les services municipaux jusqu’à ce qu’on me dise qu’on ne peut rien faire. »

Sur le terrain des 43-45 de la rue Gordon, des pneus, des morceaux de matériaux de construction et de nombreux débris jonchent le sol.

Rénovations en vue

Les propriétaires de la maison, Gérard Cuggia et son fils Lionel, disent vouloir retaper la maison. L’objectif serait de terminer l’extérieur à l’automne. Pour l’intérieur, les propriétaires se demandent encore s’ils diviseront en deux logements.

Gérard Cuggia estime que le coût des rénovations frôlera le demi-million de dollars. « On est en pourparlers avec la Ville, qui ne veut pas nous émettre un permis pour quoi que ce soit. Mais on est en train de vider la maison au complet. Une commande de garde-corps est passée depuis l’année dernière. Mais avec la COVID, je me suis trouvé un autre fournisseur. On devrait l’avoir bientôt pour finir l’extérieur, puis pour qu’elle ait un peu plus d’allure esthétiquement », dit Gérard Cuggia, qui habitait Sherbrooke avant de déménager à Bécancour en 2011. Il aimerait cependant revenir en région.

« Quand on sort du matériel, les voisins se plaignent, car il y a des matériaux partout. On ne met pas ça aux poubelles. Vider un immeuble de cette taille, ça fait pas mal de voyages de camions », indique-t-il, assurant que la structure est encore en bon état.

« Quand on a fait des travaux, tout le quartier était heureux, sauf notre voisin », lance-t-il.

Offre d’achat

M. Lavoie déplore l’état de la maison voisine depuis déjà plusieurs années. Si bien, qu’il a offert plusieurs fois aux propriétaires d’acheter la propriété. « Tant qu’à avoir une telle dompe à côté, je me suis dit que j’allais faire une offre. Mais il ne veut pas vendre à personne », déplore André Lavoie. 

« Quand les services municipaux me disent que le dossier est rendu aux services juridiques, ça veut dire que c’est sur la tablette. Ça ne bouge pas », se désole-t-il.

M. Cuggia estime que son voisin cherche à mettre de la pression pour acheter la propriété. « Ça fait dix ans qu’il veut absolument nous acheter pour faire un stationnement, car il a besoin d’espace. La maison a une valeur historique, il n’est pas question qu’on la démolisse », rétorque Gérard Cuggia. 

Sur le site de la Ville, il est indiqué que le terrain de cette propriété vaut 43 000 $. Et la bâtisse de deux étages, 100 $. Si bien, que l’utilisation prédominante du bâtiment est catégorisée comme « autres espaces de plancher inoccupé » plutôt que « logements ». 

M. Lavoie dit voir ses voisins débarquer environ deux fois par année. « Ils ne viennent pas longtemps, probablement quand la Ville l’achale. Je l’ai même vu peinturer la brique au mois de novembre quand il neigeait. Ce n’est pas ça que ça prend. Ça prend un conteneur », illustre-t-il.

Pas une première

Il ne s’agit pas du premier dossier de l’entreprise Gestion Grand International en matière de négligence. En 2007, l’édifice qui abritait autrefois le bar Le Vénus, qui était pratiquement laissé à l’abandon, avait été acquis par Gérard Cuggia et son fils Lionel, qui voulaient y aménager des appartements. Gestion Grand international avait jusqu’au 15 août 2010 pour exécuter les travaux à la bâtisse qui était située au 310, rue King Ouest. Un inspecteur a constaté à la même période que moins de 50 % des travaux étaient terminés. Le propriétaire avait alors 30 jours pour faire disparaître l’édifice. La bâtisse a laissé sa place à un stationnement. 

« La Ville voulait démolir, analyse M. Cuggia. Ils nous ont tenus pendant près d’un an. On a fait des dépenses majeures », défend le propriétaire de 18 bâtiments à Sherbrooke.

Selon une locataire d’un autre immeuble de Gestion Grand international, au moins une autre résidence appartenant à cette compagnie serait en état de décrépitude. 

« L’abandon semble faire partie de choses courantes pour M. Cuggia », écrit la locataire.

La locataire d’un appartement de Gestion Grand international en avait long à dire sur la situation de son loyer. 

« Ici, ça fait plus d’un mois que notre lavabo dans la salle de bain n’est plus fonctionnel, il nous manque une marche dans les escaliers derrière la maison, plusieurs contours de fenêtre sont moisis et, depuis deux ans, nous avons même le plancher dans la chambre du fils de mon conjoint qui se soulève. Il y a probablement un dégât d’eau dans le grenier aussi puisque le plafond de la salle de bain coule après chaque hiver et des cernes se forment autour des lumières du plafond du salon ».

« Nous avons plusieurs fois tenté de l’appeler, le texter, lui envoyer des courriels, il répond très lentement ou jamais, poursuit-elle. Quand il répond, c’est par de fausses promesses. Récemment, nous avons envoyé une mise en demeure par trois moyens différents et nous sommes rendus à la prochaine étape, qui serait au tribunal administratif du logement. Les logements sont à des prix de fou ces temps-ci et, de plus, nous avons des animaux... donc nous aimerions partir d’ici. Mais en même temps, pour le temps que nous louons et payons ce logement, nous aimerions avoir des services adéquats et c’est pour ça que nous essayons de nous battre. »

« Quand j’ai acheté cette propriété en 1995, je la louais 750 $ par mois. On lui loue, car c’était des conditions comme ça, depuis trois ou quatre ans à 680 $ par mois. Pourquoi? Parce qu’il doit accepter que ça se louerait à 1300 $ par mois. Par contre, il n’est pas content, mais il reste là! C’est une approche que je trouve un peu malhonnête. »

Comme un processus judiciaire est en cours, la Ville a refusé de commenter ce dossier. La conseillère du secteur, Chantal L’Espérance, a refusé pour la même raison.

Par une fenêtre brisée du côté, il est facile de constater que la maison est dangereuse.
Bâtisses abandonnées : un manque de courage politique?

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Tommy Brochu
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SHERBROOKE — Sherbrooke serait lente pour aller chercher des ordonnances en Cour supérieure afin d’obliger les propriétaires d’immeubles en état de décrépitude à rénover ou à faire démolir leur bâtiment, selon un avocat spécialisé en droit municipal.

« Je ne suis pas dans le secret des Dieux, je ne sais pas pourquoi. Je pense que ça remonte au comité exécutif », pense l’avocat qui souhaite garder l’anonymat.

Le conseiller municipal Rémi Demers, qui est particulièrement sensible à ce problème, juge cette information intéressante. « C’est cependant difficile de comparer avec d’autres villes. [...] J’ai vu quelques exemples où il y avait un laisser-aller dans les immeubles. Avec les outils réglementaires qu’on a actuellement, les étapes me semblaient être suivies », analyse-t-il.

« Est-ce qu’on est pire que les autres villes? Je ne sais pas. On n’est pas mieux en tous cas », convient Rémi Demers.

La présidente du comité exécutif à la Ville de Sherbrooke, Nicole Bergeron, affirme que l’organisation municipale dispose des outils nécessaires.  

« La Ville a la juridiction. En bout de piste, on viendrait chercher un mandat au conseil municipal. Parfois, ce sera pour une démolition. On peut aussi faire des réparations sur un bâtiment dangereux et envoyer la facture au propriétaire », mentionne-t-elle, ajoutant que la Ville est déjà intervenue auprès d’un bâtiment au centre-ville où la brique tombait. 

« D’autres fois, on peut passer par l’expropriation », continue-t-elle, mentionnant que ces procédures sont plus longues et coûtent plus cher.

Le gouvernement québécois souhaite cependant assouplir cette loi. « Ça pourrait faire en sorte que les villes pourraient payer la valeur au marché. Ça pourrait nous aider quand des propriétaires abusent », se réjouit Mme Bergeron, qualifiant cet outil de « très aidant ». 

Elle rappelle également que la responsabilité est partagée entre la Ville et les propriétaires dans de telles situations.

« Je peux comprendre qu’un propriétaire n’a pas les fonds nécessaires pour effectuer les travaux, surtout si c’est patrimonial, poursuit la conseillère du district de Brompton. Mais s’il avait une conscience sociale, il vendrait le bâtiment à quelqu’un qui a les moyens pour faire en sorte qu’il soit restauré et qu’il ne se détériorera pas. »

Chantal L’Espérance, qui siège au comité exécutif, juge que « ces dossiers ne vont pas assez vite ». « Il y a des propriétés pour lesquelles on devrait sévir bien plus rapidement », pense la conseillère du district du Lac-des-Nations.

Cependant, Mme L’Espérance rappelle qu’un peu partout à Sherbrooke, des immeubles sont laissés à l’abandon. « Depuis 23 ans, beaucoup ont été démolis par la Ville à la suite d’une expropriation. On essaie de faire au mieux avec les moyens qu’on a », explique celle qui a été élue pour la première fois en 1998.

Processus

Selon l’avocat en droit municipal, la première chose que la Ville peut faire lorsqu’un bâtiment est négligé par son propriétaire, c’est de remettre un constat d’infraction. « Le problème de remettre des constats d’infractions, c’est que ce n’est pas toujours assorti d’une ordonnance pour nettoyer ou démolir la place », explique-t-il.

« Ils vont plutôt y aller avec la loi sur l’aménagement de l’urbanisme qui prévoit la possibilité de s’adresser à la Cour supérieure pour obtenir des ordonnances qui peuvent aller jusqu’à la démolition, poursuit-il. Ça peut être le ménage du terrain, ou barricader. Cette ordonnance est adressée au propriétaire. On demande à la cour d’ordonner au propriétaire de faire quelque chose dans un délai X, à défaut de quoi la Ville va le faire. Et les frais seront chargés à titre de taxes foncières. »

Délais

Entre le moment où quelque chose doit être barricadé et le moment où il y a une ordonnance de démolition ou de nettoyage, quel peut être le délai? « Barricader, ça peut être assez rapide lors d’une ordonnance d’urgence, répond l’avocat. [...] Le gros recours pour aller chercher une ordonnance, si le propriétaire ne se défend pas, tu déposes ta procédure, il est en défaut. Quelques semaines après, tu prends le jugement par défaut. Il a habituellement 30 jours pour l’exécuter. S’il ne le fait pas, la Ville doit aller en appel d’offres si elle ne le fait pas à l’interne. »

« Les petites municipalités qui veulent se débarrasser d’un mauvais citoyen corporatif, on entame ce processus. Ensuite on lui charge en taxes foncières et s’il ne paie pas, on va en vente pour taxes et on finit par récupérer le terrain », continue-t-il.

Cependant, si le propriétaire décide de se défendre, le processus est plus complexe. « Un dossier judiciaire contesté prend six mois pour se compléter. Pour démolir une bâtisse, elle doit être rendue vétuste. Il faut habituellement un rapport d’ingénieur. La partie adverse va peut-être contester par un autre rapport d’ingénieur et le juge va rendre une décision un jour », indique l’avocat, mentionnant cependant qu’au bout de la ligne, « on va arriver à quelque chose ».

« On parle de quelques mois ou de plus d’une année sans compter le temps que le politique se décide », décrit-il.

Un règlement en rédaction

Rémi Demers indique qu’un règlement plus mordant est en cours de rédaction par le département d’urbanisme. 

« Je sais que c’est dans les projets, car je suis revenu quelques fois en ateliers de travail là-dessus. Mais l’urbanisme est débordé avec tous les projets de construction. Ils sont aussi en mode modification réglementaire et c’est en ce sens qu’ils vont nous arriver avec une proposition », indique l’élu du district de l’Hôtel-Dieu. 

« La loi qui régit les pouvoirs des municipalités nous permet maintenant de nous doter d’un cadre réglementaire qui permet d’intervenir dans de telles situations, qui sont des irritants », mentionne-t-il, citant les exemples du garage abandonné et du lave-auto de la rue Bowen, dans l’est. 

« Il y a beaucoup d’édifices délabrés et c’est le problème. Ils ne sont pas insalubres ni dangereuses, ils sont juste laids. C’est une plaie dans le territoire urbain. C’est là qu’on doit travailler nos règlements. Quand c’est laid, ç’a une influence sur les propriétés environnantes et c’est très désagréable. »

Le conseiller espère que la modification du règlement arrive avant la fin du présent mandat. « Je ne me représente pas, rappelle-t-il. Comme élu, on a des victoires et des défaites. J’espère que ça fasse partie de mes victoires », résume celui qui reviendra à la charge jusqu’à la fin de son mandat.