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Les dérives de la surchauffe immobilière
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Les dérives de la surchauffe immobilière
La surchauffe du marché immobilier a-t-elle entraîné des dérives qu’il faudrait mieux encadrer? Témoignant à visage découvert, les courtiers et les organisations qui les encadrent qualifient d’exceptions les gestes répréhensibles observés dans le marché actuel. Sous le sceau de l’anonymat, ils dévoilent du bout des lèvres des pratiques qui font froncer les sourcils.
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Les mailles du filet de l’immobilier sont-elles trop grandes?

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Les mailles du filet de l’immobilier sont-elles trop grandes?

Jonathan Custeau
Jonathan Custeau
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La surchauffe du marché immobilier a-t-elle entraîné des dérives qu’il faudrait mieux encadrer? Témoignant à visage découvert, les courtiers et les organisations qui les encadrent qualifient d’exceptions les gestes répréhensibles observés dans le marché actuel. Sous le sceau de l’anonymat, ils dévoilent du bout des lèvres des pratiques qui font froncer les sourcils.

Pour protéger le public, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) est mandaté pour faire appliquer la loi sur le courtage immobilier. Si le nombre de demandes d’assistance est resté équivalent en 2019 et en 2020 (environ 2400), il a bondi de 20 % en 2021. Impossible pour le moment de savoir combien d’entre elles déboucheront sur des enquêtes. 

Dans le marché de la surchauffe, une acheteuse qui requiert l’anonymat rapporte avoir été informée par le courtier inscripteur des offres actives sur une maison avant de déposer sa promesse d’achat. «Une heure et demie avant la présentation des offres, la courtière nous appelait pour nous dire combien mettre pour gagner l’enchère. Nous connaissions le prix et les conditions des autres acheteurs.» Un courtier d’une autre agence aurait procédé de la même façon dans les semaines précédentes. Le geste est illégal, selon l’OACIQ.

Cette pratique, difficile à prouver, pourrait-elle être liée à la double représentation, quand le courtier représente à la fois le vendeur et l’acheteur? Cette situation lui permet de réclamer 100 % de la commission. «C’est sûr qu’il y a un risque à se retrouver acheteur et vendeur à la fois. Il faut être très prudent pour éviter les conflits d’intérêts», explique Roch St-Jacques, vice-président du c.a. de la Chambre immobilière de l’Outaouais.

Hélène Lauzier, courtière depuis 40 ans dans la région de Québec, ne croit pas qu’il faut abolir la double représentation. Caroline Champagne, vice-présidente, Encadrement, à l’OACIQ, rapporte que des provinces l’interdisent, mais pas le Québec. «Les courtiers ont l’obligation déontologique de ne pas se placer en conflit d’intérêts.» 

Au moins deux courtiers s’étant confiés aux Coops de l’information soulèvent aussi des doutes à propos de transactions conclues avant une visite dûment planifiée de la propriété. «Les doutes sont plus grands quand l’acheteur est représenté par le même courtier que le vendeur, et c’est encore plus frustrant quand on sait que notre acheteur aurait offert plus que le prix obtenu», soulève une courtière. 

Protection du public

Si plusieurs estiment inutile de resserrer les mailles du filet encadrant la pratique des courtiers, l’OACIQ a néanmoins organisé en vitesse une formation d’une heure pour rappeler les règles dans un marché en ébullition. Tous les courtiers devaient y assister avant le 15 juin, sans quoi leur permis était révoqué. Parallèlement, le ministre des Finances, Éric Girard, a lancé jusqu’en septembre une consultation sur les pratiques des courtiers en période de surchauffe.  

«C’est assez exceptionnel qu’on exige une formation aussi rapidement. Elle a été conçue dans un esprit de protection du public pour rappeler les bonnes pratiques et mieux outiller les courtiers», résume Caroline Champagne. 

Philippe*, courtier actif en Montérégie et dans la région de Mont­réal, assure que «toutes sortes de façons de faire se sont installées» et que des «snoros» trouvent des façons de repousser les limites de la loi. Pour le moment, il n’a pas senti l’effet de la formation dans le milieu. 

«Nous avons souvent des visites qui durent 20 minutes. Quand on achète une maison à 750 000 $ sans inspection, 20 minutes, ce n’est pas beaucoup», déplore-t-il.

Délibérément trop bas

Il dénonce aussi que certains courtiers affichent délibérément des maisons à des prix trop bas pour stimuler les offres multiples. Plusieurs acheteurs déposeront une promesse d’achat pour une maison qu’ils n’auraient pas visitée si le prix affiché avait été juste. 


« Ce n’est pas normal qu’une maison se vende 100 000 $ au-dessus du prix affiché avec 20 offres. C’est que le courtier a mal évalué la propriété au départ. »
Un courtier actif en Montérégie


Sous-évaluer une propriété sciemment constitue aussi une infraction, selon Caroline Champagne. Les courtiers «ont l’obligation de faire des évaluations qui sont conformes au marché et de se baser sur des faits objectifs». 

Les prix offerts, en offres multiples, devraient-ils être dévoilés par souci de transparence? «On ne devrait pas chambouler le système pour une situation qui ne va pas durer», croit David Bourgon, président de la Chambre immobilière Estrie, Mauricie, Centre-du-Québec.

Simon*, un courtier estrien comptant 17 ans d’expérience, estime que cette transparence pourrait créer de la déception, mais qu’elle pourrait permettre d’expliquer pourquoi une offre a été acceptée. «On pourrait remplir une grille fournie par l’OACIQ et la remettre aux courtiers collaborateurs.»

Parmi les propositions d’encadrement du travail des courtiers, Simon suggère aussi d’assurer une durée de visite d’au moins 30 minutes pour tous les acheteurs et d’établir un délai identique de réponse pour toutes les promesses d’achat.

Leslie Tran, courtière à Sherbrooke, aimerait que les boîtes contenant les clés pour les visites de maisons soient électroniques dans tout le Québec, ce qui forcerait le courtier de l’acheteur à participer à la visite. «Comment protèges-tu ton acheteur si tu ne vois pas la maison qu’il veut acheter?» 

La publication sur les réseaux sociaux de maisons «bientôt sur le marché» et les affichages incomplets sur le site Centris sont d’autres irritants pour plusieurs courtiers, qui jugent ces pratiques inéquitables. 

«ll y a aussi des courtiers qui acceptent des baisses de rétribution. Ça n’aide personne», déplore Leslie Tran.

Hélène Lauzier abonde dans le même sens. «Peut-être que les courtiers ont créé un cercle vicieux en voulant s’attirer des inscriptions. Ils acceptent des commissions plus basses, mais on ne devrait pas niveler par le bas.»

Richard*, un autre courtier de Québec, s’interroge à savoir si les courtiers acceptant un salaire plus bas sont en mesure de payer leurs frais d’agence et s’ils font toutes les vérifications diligentes. «Qu’on gagne 1 $ ou 100 000 $ après une vente, les obligations sont les mêmes.»

L’OACIQ assure avoir mis en place les équipes de surveillance nécessaires pour contrôler le marché actuel, en faisant entre autres appel à des clients mystères, sans pour autant préciser le nombre d’inspecteurs,

Simon confirme que l’OACIQ est très présent. «Si tu as quelque chose à te reprocher, les dossiers sont échelonnés sur une longue période. Tu vas vivre de l’anxiété longtemps.»

Avec Louis-Denis Ebacher


*Des noms fictifs ont été utilisés pour préserver l’identité des courtiers

Des courtiers n’ont «pas de plaisir»

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Des courtiers n’ont «pas de plaisir»

Mathieu Lamothe
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Vendeurs exigeants aux attentes irréalistes; acheteurs déçus de voir leurs offres être refusées les unes après les autres; nombreuses propositions d’achat à traiter; innombrables visites dans un contexte pandémique et de comportements enfreignant les règles : la surchauffe du marché immobilier n’a rien de rose pour les courtiers. À première vue, l’hyperactivité du marché immobilier et la surenchère qui en découle peuvent sembler grisantes. En réalité, la majorité des courtiers n’aiment pas comment les choses se passent dans leur industrie en ce moment et espèrent un retour à un semblant de normalité.

Dominique (nom fictif) a été courtière immobilière pendant plus de 20 ans en Mauricie et au Centre-du-Québec. Amoureuse de l’architecture, elle adorait son métier. Rien ne la satisfaisait plus que d’aider des clients à trouver la maison parfaite pour eux. Par contre, la dernière année l’a usée à un point tel qu’elle a jeté l’éponge, il y a quelques mois. Il n’était pas question de continuer dans un marché où la surenchère est reine. «Je voyais que je devais renouveler mon permis et j’en avais mal au cœur», confie-t-elle, ajoutant que les problématiques du secteur et les comportements de certains courtiers qui gangrènent le marché immobilier ne sont pas apparus comme par magie en mars 2020.

Loin de l’eldorado

Alors que certains clients ou autres observateurs croient que la surchauffe actuelle permet aux courtiers de faire des affaires d’or, il n’en est rien pour bon nombre d’entre eux.

«Tu parles aux gens qui te disent : “Eille, tu fais de l’argent! Ça doit être toute une année?” Non», soutient Roch St-Jacques, courtier et vice-président du c.a. de la Chambre immobilière de l’Outaouais.

«Quand tu vois le nombre de clients qui ne viennent pas à bout d’acheter, tu ne peux avoir de plaisir. Tu ne peux pas avoir de plaisir à voir autant de déceptions. […] Pour le même travail qu’on faisait l’an passé, mettons 10, 15 heures une fois dans un dossier, aujourd’hui, on va mettre 50, 60 heures», poursuit-il.

David Bourgon, président de la Chambre immobilière Estrie, Mauricie, Centre-du-Québec, nuance lui aussi les perceptions selon lesquelles les courtiers encaissent les commissions sans travailler leur juste part. «C’est une bonne année pour les revenus, mais beaucoup de courtiers n’ont pas pris une journée de vacances. C’est mon cas. Je ne me rappelle plus ma dernière journée de congé.»

M. Bourgon raconte que la bulle immobilière crée des attentes démesurées chez les vendeurs.


« Les vendeurs s’attendent à ce qu’on réalise une surenchère. C’est drôle et décourageant. Si on arrive avec le prix qu’ils ont demandé, certains nous font la baboune. »
David Bourgon, président de la Chambre immobilière Estrie, Mauricie, Centre-du-Québec


Un courtier de la Montérégie, qui ne veut également pas être identifié, rapporte que des clients lui demandent si sa commission sera réduite considérant la vitesse à laquelle les maisons se vendent. «Ça se vend plus vite, mais je n’ai jamais autant travaillé. […] Les acheteurs vont aussi remettre en question la compétence des courtiers quand leur offre n’est pas acceptée.»

Au Saguenay-Lac-Saint-Jean, le printemps a aussi essoufflé les courtiers, admet Réjean Aubry.

«Ce n’est pas les meilleurs moments d’une carrière, en effet. Mais heureusement, il y a d’autres périodes plus douces. Ça prend cependant des gens passionnés pour faire ce métier, et ce, plus que jamais», commente le courtier.

«Il faut dire qu’au Saguenay-Lac-Saint-Jean, la surenchère, c’est deux à trois promesses d’achat sur une même résidence. On a des collègues à Montréal et dans les grands centres qui en ont parfois des dizaines pour une résidence. C’est complètement une autre réalité», ajoute M. Aubry, qui constate un certain ralentissement dans le marché en raison notamment du faible inventaire.

Avec Jonathan Custeau, Louis-Denis Ebacher et Laura Lévesque

Surchauffe immobilière: L’invasion ontarienne [VIDÉO]

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Surchauffe immobilière: L’invasion ontarienne [VIDÉO]

Louis-Denis Ebacher
Louis-Denis Ebacher
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Porte d’entrée du Québec, l’Outaouais connaît une affluence historique de résidents ontariens qui désirent profiter des «bas prix» des maisons dans la Belle Province. Les impôts plus élevés ne font plus peur aux Ontariens, qui voient maintenant un net avantage financier à s’installer de l’autre côté de la rivière des Outaouais.

Les chiffres sont disproportionnés et parlent d’eux-mêmes.

«Un autre été de fou. Depuis mes débuts en 1990, je n’ai jamais vu une affluence provenant de l’Ontario aussi forte que cette année», dit Roch St-Jacques, vice-président du conseil d’administration de la Chambre immobilière de l’Outaouais. 

Avant la pandémie, on comptait de 3000 à 4000 transactions immobilières par année en Outaouais. De 4 % à 6 % étaient faites par des Ontariens. «Dans la dernière année... tenez-vous bien : on parle de 28 % à 34 % des transactions», explique le courtier immobilier.

Par contre, l’inventaire est bien plus petit qu’il y a un an ou deux. «À cette période de l’année, nous avions habituellement de 2800 à 3000 propriétés sur le marché de l’Outaouais, et on vendait 20 % de l’inventaire. En 2021, nous en avons vendu plus de 50 %. Mais l’inventaire est plus petit. En ce moment, nous en avons 900», explique M. St-Jacques.

Le secteur s’attend à abattre d’autres records dans les prochains mois. La surchauffe du marché se poursuivra cette année, et même en 2022, selon le courtier. «L’arrivée de propriétaires ontariens n’est pas finie. Elle est constante. J’affiche une maison la semaine, et je la vends dans la fin de semaine.»

Comme d’autres courtiers, M. St-Jacques a vendu des propriétés à des Torontois qui n’ont presque jamais mis les pieds dans la région. «J’ai un client ayant acheté en virtuel depuis Toronto. J’ai visité la place avec un cellulaire en main, je lui ai montré l’endroit en vidéo. Il a acheté comme ça. Il m’a dit : “Je ne peux plus acheter ici [à Toronto]. Gatineau, c’est à côté d’Ottawa, trouve-moi quelque chose”.»

Roch St-Jacques, Vice-président du conseil d’administration de la Chambre immobilière de l’Outaouais

Folle surenchère

Roch St-Jacques utilise la maison unifamiliale comme unité de mesure pour décrire la folie du marché à Gatineau et à Ottawa.

«En octobre dernier, le prix médian d’une “uni” à Ottawa était de 580 000 $. Cette année, pour la même maison, c’est 647 000 $. À Gatineau, on payait 329 000 $ en octobre. Aujourd’hui, c’est 402 000 $. Cette même maison de Gatineau se vendait 268 000 $ avant la pandémie.»

L’exode ontarien est presque à sens unique. Très peu de Québécois déménagent en Ontario. «Ceux qui le font sont obligés de déménager pour des raisons professionnelles», explique-t-il.

Bien que cette arrivée massive d’Ontariens n’explique pas tout le phénomène de la hausse fulgurante des prix, elle n’est pas étrangère à la folle surenchère.

«J’ai un exemple bien facile à comprendre. Un acheteur perd une offre sur une maison à 600 000 $ à Ottawa. Ça ne lui dérange pas de venir payer 475 000 $ pour une maison affichée 400 000 $ à Gatineau. Il sauve encore de l’argent, même s’il offre 75 000 $ de plus que le marché.»

La surenchère est devenue une norme depuis un an. «Si la maison est affichée à 575 000 $, il faut ajouter minimum 13 %. Ça fait 635 000 $. On vend des jumelés à 400 000 $. On a des mises de 240 000 $ sur un condo de 1000 pieds carrés qui se vendait dans le temps à 175 000 $.»

La situation est la même pour les «plex». «C’est fou braque, lance M. St-Jacques. Un duplex avec un logis au sous-sol, neuf en 2019, coûtait 369 000 $. Ça vient de se vendre 549 000 $.»

Pas de répit pour les notaires et les évaluateurs

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Pas de répit pour les notaires et les évaluateurs

Mathieu Lamothe
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Jonathan Custeau
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Il n’y a pas que les courtiers qui voient leur quotidien chamboulé par la surchauffe immobilière. Plusieurs professionnels dont l’intervention est requise dans la conclusion d’une transaction, notamment les notaires et les évaluateurs, sont énormément sollicités.

À l’heure actuelle, le délai d’attente afin de «passer chez le notaire» pour officialiser la vente d’une propriété peut atteindre de 45 jours à trois mois, selon la complexité des dossiers.

Notaire depuis 35 ans, Michel Massicotte reconnaît que la réalité avec laquelle ses confrères et lui doivent composer est du jamais-vu. «C’est l’enfer, lance-t-il spontanément. Ma ligne téléphonique n’arrête pas de sonner.»

En plus de voir les dossiers s’accumuler sur son bureau, le notaire dont la pratique se concentre dans la région de Trois-Rivières souligne qu’il doit régulièrement ramener sur terre des clients qui s’attendent à finaliser une transaction dans des délais irréalistes. «Les gens s’imposent eux-mêmes une grande pression en prévoyant des échéanciers serrés, surtout lorsqu’ils vendent seuls. Par exemple, ils réservent leur camion en croyant déménager selon leurs propres prévisions. Mais à un moment donné, ils se rendent compte que ça ne marchera pas», constate-t-il.

Des évaluations confondantes

Depuis un an, les maisons se vendent largement au-dessus de l’évaluation municipale. Est-ce normal? Oui, selon Pierre Goudreau, président de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, qui convient qu’il y a des nuances entre les évaluations commandées par les banques, par les municipalités et par les vendeurs.

«Il faut arrêter de regarder les évaluations municipales, puisqu’elles font référence au prix du marché au 1er juillet 2017. Même le nouveau rôle, qui sera valide pour la période de 2022-2024, reflétera la valeur au 1er juillet 2020…», explique M. Goudreau. 

«L’évaluation municipale est une évaluation de masse avec une obligation de visite une fois aux neuf ans.»


« Une évaluation commandée par un vendeur est le prix de vente le plus probable entre des parties bien informées »
Pierre Goudreau, président de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec


Philippe*, courtier actif en Montérégie et dans la région de Mont­réal, explique avoir constaté que certains évaluateurs mandatés par les banques n’entrent pas toujours dans les maisons. «Ils nous demandent même le prix de la promesse d’achat. Je n’ai jamais vu un évaluateur bloquer une vente parce que le prix était trop élevé. Ça pourrait faire comme dans les années 2000 aux États-Unis, quand les banques finançaient jusqu’à 120 % de la valeur de la propriété. La banque devrait exiger des inspections pour toute propriété financée.»

Selon Pierre Goudreau, il est faux de prétendre que les évaluateurs agréés ne pénètrent pas dans les maisons depuis le début de la pandémie. «Nos normes et directives sont strictes. Nous portons un masque, des gants et un sarrau. S’il n’est pas possible d’entrer en raison de la COVID, nous demandons une vidéo de la propriété, mais nous devons au minimum aller la voir de l’extérieur.»

Quant aux évaluations exigées par les banques au moment d’accorder un prêt, elles sont la plupart du temps faites sans connaître le prix offert par l’acheteur. «Nous prenons le rendez-vous directement avec le propriétaire et ce n’est pas bien vu de demander le prix offert. Il n’y a toutefois pas de norme coercitive. De toute façon, c’est la banque qui décidera de prêter ou pas et qui décidera si le risque est acceptable. Nous ne lui dirons jamais quoi faire.»

Notons que l’évaluation n’est pas un acte réservé. «L’Ordre compte 1050 membres et le titre d’évaluateur agréé est réservé. Mais les institutions financières font affaire avec des évaluateurs d’autres organisations. […] Parfois, nous recevons des demandes d’enquête, mais elles ne concernent pas nos membres. Une grande partie des évaluations se font par des évaluateurs qui ne sont pas agréés.»

M. Goudreau ne dénigre pas pour autant les autres organisations, citant l’Institut canadien des évaluateurs, qui a des normes semblables à celles des évaluateurs agréés.


*Nom fictif pour préserver l’identité du courtier.