L'étau du foncier se resserre sur les villes

CHRONIQUE / La montée du commerce électronique, le vieillissement de la population et la faible démographie vont freiner le rythme des mises en chantier au cours des décennies à venir.

Le Conference Board s’attend à une diminution des mises en chantier de 40 % en 15 ans, tous secteurs confondus. 

Ce n’est pas une bonne nouvelle pour les villes du Québec qui tirent l’essentiel de leurs revenus de la taxe foncière. 

Il leur deviendra plus difficile de boucler les budgets, ce qui risque d’avoir un impact sur les taxes et sur le niveau des services. 

Le Conference Board prévoit que le nombre de nouveaux ménages au Québec va diminuer de 4 % par an pendant les 15 prochaines années.

Moins de nouveaux ménages signifient moins de besoins pour de nouveaux logements. 

Les divorces qui ont pour effet que les couples utilisent deux logements plutôt qu’un ne suffiront pas à compenser la faible démographie.

Le vieillissement de la population aura pour effet d’accroître la demande pour des logements plus petits ou en résidence. Ces logements plus petits rapportent moins de taxes foncières que de grandes maisons.

Les secteurs commercial et industriel seront aussi touchés. 

Les nouveaux modèles d’affaires reposent sur des actifs de plus en plus intangibles.

Une économie de plus en plus «immatérielle» va réduire le besoin de surfaces commerciales «physiques». Dans les journaux, on est bien placés pour le savoir. Nos salles de rédaction occupent moins d’espace, résultat d’une baisse d’effectifs. 

Le jour où ces journaux abandonneraient le papier, les imprimeries n’auront plus besoin d’autant de rotatives et réduiront à leur tour leurs pieds carrés. Et leurs taxes municipales. 

Les rues commerciales et centres d’achat souffrent déjà des effets du commerce en ligne et cette réalité va s’amplifier. Les exemples sont déjà nombreux. 

Les caisses populaires et banques réduisent leurs surfaces d’accueil. Les clubs vidéo ont presque tous fermé leurs portes, etc. 

Une étude du groupe-conseil Aviseo produite l’an dernier pour l’Union des municipalités du Québec indique que le commerce en ligne aurait causé la fermeture de 2000 commerces en 2016 seulement. 

Cela représentait environ 3 milliards $ en valeur foncière pour des pertes de revenus annuels de 65 millions $, l’équivalent de 350 magasins Walmart.

Des commerces tentent de résister en diversifiant leur offre et en proposant à leurs clients une meilleure «expérience» sur place avec un plus beau décor, une restauration d’appoint, du divertissement, etc.

Cela ne suffira cependant pas à freiner l’essor des transactions électroniques pour les biens et les services. Les ventes en ligne pourraient doubler d’ici cinq ans, prévoyait-on l’an dernier. 

Il y a encore un plaisir à aller au cinéma, au spectacle, au bar ou au resto. Mais la concurrence électronique est un bulldozer impossible à stopper.

Les salles de montre et surfaces commerciales avec stationnement cèdent le pas à des services de livraison qui ne paient pas de taxes foncières, sinon pour l’espace où sont garés les camions.

Avec le télétravail, il n’est plus besoin d’autant de bureaux physiques. Déjà que les employeurs, dont le gouvernement, tendent à réduire les espaces de travail de leurs employés.

Toutes les informations parquées dans les nuages n’ont plus besoin d’entrepôts physiques au sous-sol ou dans l’arrière-boutique. 

L’automatisation et la robotisation vont aussi réduire les besoins d’espace physique dans les industries. 

Ces machines qui remplacent des employés et réduisent les besoins de pieds carrés ne comptent pas dans l’évaluation foncière, ce qui veut dire qu’elles ne rapportent pas de taxes.

Cela s’ajoute à l’effritement du secteur manufacturier au profit de commerces de services, constate l’étude d’Aviseo. Près de 1800 établissements industriels et manufacturiers du Québec sont disparus entre 2008 et 2016. 

D’autres entreprises ont pris la place, pouvons-nous penser. Des boîtes de haute technologie, de jeux vidéos, de création d’applications, etc. Reste que la tendance à la dématérialisation semble assez irréversible.

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PRISONNIÈRES DU SYSTÈME «PONZI»

Depuis plusieurs générations, les villes ont vécu sur du temps emprunté. 

Les nouveaux revenus générés par les constructions neuves leur ont permis de soutenir un rythme de dépenses élevé sans avoir à (trop) surtaxer les citoyens.

Ce modèle a condamné les villes à un modèle de croissance perpétuelle. 

Elles sont devenues prisonnières d’un «système de Ponzi», décrit l’ingénieur et planificateur urbain Charles Marohn dans un ouvrage percutant, Strong Towns, paru en 2012.

Les villes doivent construire de nouvelles infrastructures (rues, égout, aqueduc, etc.) pour générer de nouveaux revenus de taxes qui leur sont nécessaires pour boucler leur budget. 

Ces infrastructures finissent cependant par entraîner de nouvelles dépenses d’entretien qu’il leur faudra couvrir par de nouveaux revenus. Les villes sont ainsi aspirées dans une spirale de croissance.

Le Port de Québec évolue dans ce même modèle. Il table sur l’expansion de ses quais (projet Beauport 2010 devenu projet Laurentia) pour générer des nouveaux revenus pour payer la réparation des quais actuels qui sont en très mauvais état.

Ce modèle peut tenir tant que les villes réussissent à attirer de nouveaux citoyens qui bâtiront de nouvelles maisons qui rapporteront des taxes.

De la même façon que le rendement sur investissement dans un système Ponzi. Les profits dépendent de l’argent des prochains investisseurs. Le jour où il n’y en a plus, le système s’écroule. 

Cette image du Ponzi est sans doute un peu exagérée, simpliste et provocatrice lorsqu’appliquée aux villes. Un coup d’œil sur des budgets municipaux suggère cependant que Marohn n’a pas tout faux.

En 2016, la Ville de Québec a touché 15,5 millions $ de nouveaux revenus provenant d’ajouts au rôle d’évaluation (construction neuve, etc.). Ces 15,5 millions $ correspondaient à près de la moitié de l’augmentation des dépenses de la Ville cette année-là. 

En 2017, les ajouts au rôle ont rapporté 14,7 millions $ de nouveaux revenus, ce qui a permis de couvrir la presque totalité de l’augmentation des dépenses (16 millions $).

Même scénario en 2018 avec 14,7 millions $ de nouveaux revenus, l’équivalent des trois quarts de la hausse des dépenses (19 millions $). 

Pour l’année en cours, la prévision de nouveaux revenus (15,5 millions $) équivaut à près de 40 % de la hausse des dépenses. C’est moins que les deux années précédentes, mais cela reste significatif. 

Il y aurait sans doute beaucoup de nuances à faire dans l’analyse de ces chiffres, mais une chose est difficilement contestable : Québec a eu besoin des revenus provenant des ajouts au rôle pour boucler ses budgets sans trop peser sur les taxes. 

Il ne pourra pas en être toujours ainsi. François Bourque

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MOINS D'UNIFAMILIALES, PLUS DE MULTILOGEMENTS

Les statistiques de mises en chantier des 10 dernières années à Québec ne permettent pas de déceler de tendance à la baisse allant dans le sens des prévisions du Conference Board du Canada. 

Les années 2018 et 2019 sont même les deux meilleures depuis 2009, ce qui plaiderait plutôt en sens contraire. 

Les promoteurs de Québec auraient-ils pris de l’avance et construit au-delà des besoins du marché? 

Si c’est le cas, on devrait assister à un ralentissement des mises en marché au cours des prochaines années, le temps d’absorber les logements et espaces excédentaires.

Là où la tendance est plus claire, c’est dans le recul des mises en chantier des maisons unifamiliales. Et dans la progression du multilogement, ce qui semble un ajustement logique au phénomène du vieillissement de la population. 

Reste à voir si les autres scénarios de déclin foncier évoqués dans les études et documents de l’Union des municipalités du Québec vont se concrétiser. 

Je ne doute pas du sérieux des constats sur la démographie, les nouveaux ménages, le commerce en ligne et la «dématérialisation» de l’économie. 

Il faut cependant se rappeler que ces études ont été commandées dans le contexte d’une négociation pour un nouveau pacte fiscal entre les villes et le gouvernement. 

Près de 70 % des revenus des villes du Québec proviennent des taxes foncières. 

Les villes pourraient avoir intérêt à noircir le portrait du foncier dans leur quête pour obtenir du gouvernement un accès à des nouvelles sources de revenus. François Bourque