L'homme d'affaires François Rebello croit que la reprise du transport de passagers par train dans le secteur de la gare de triage sur la rive sud du lac des Nations pourrait donner un essor considérable au développement de ce secteur.

Projet de train : le quartier DIX30 comme modèle

L'homme d'affaires François Rebello ne s'intéresse pas qu'à la mobilité des passagers dans son étude pour l'implantation d'un train entre Montréal, Sherbrooke et Boston. Il étudie aussi les impacts de la présence d'un train sur les terrains du Canadian Pacific (CP), soit la gare de triage sur la rive sud du lac des Nations, si bien que le développement de cette cellule pourrait être bouleversé par une nouvelle liaison ferroviaire.
« Il pourrait y avoir des activités commerciales ou institutionnelles autour de la gare. Ça pourrait donner beaucoup de valeur aux terrains qui se trouvent près du Marché de la gare et le long du lac des Nations. Il reste des terrains qui appartiennent au CP. Je leur ai parlé et ils sont intéressés à s'en départir », explique M. Rebello.
Il cite le projet de développement du Réseau électrique métropolitain de Montréal (REM) qui se développera en parallèle avec le Quartier DIX30. « Nous pourrions faire comme le REM et joindre un plan de développement des terrains à celui du train. Il y a un gros potentiel sur le bord du lac et ça aurait comme bénéfice de décontaminer les terrains. C'est important de les décontaminer parce qu'ils sont près d'un cours d'eau. »
M. Rebello fait aussi référence à la ville de Mont-Saint-Hilaire, où l'ajout d'une gare a eu un effet important sur la valeur immobilière. « Sur ce terrain contaminé, il sera plus difficile d'amener des investisseurs s'il n'y a pas de gare. Et s'il y a plus de valeur, ce sera probablement suffisant pour payer les coûts de décontamination. »
Selon les chiffres avancés par le président de l'entreprise Train-Hôtel, les terrains situés dans un rayon de 500 mètres de la gare de l'Agence métropolitaine de Montréal de Mont-Saint-Hilaire ont connu une hausse de valeur de 13 %. Dans un rayon de un km, la valeur grimpe de 10 % alors que la valeur des terrains situés dans un rayon de 1,5 km a crû de 5 %.
« Quand je vois le monde essayer de développer des centres-ville sans utiliser les gares de trains, je pense qu'ils font erreur. C'est sûr qu'il y a un effet structurant. À Montréal, là où il n'y a pas de métro, les quartiers ont de la misère à se développer. Le fait d'être connecté avec un train contrecarre les effets des centres commerciaux éloignés des centres. Si des gens arrivent régulièrement de Montréal au centre-ville de Sherbrooke, ça augmente la demande pour les terrains du centre-ville. »
Dans son étude, François Rebello identifiera les terrains à potentiel de développement liés à la gare. « Nous le ferons pour chacune des villes où nous arrêterons, mais l'endroit où il semble y avoir le plus grand potentiel, c'est à la gare de triage de Sherbrooke. Ce sera le point central de notre plan, surtout si nous voulons attirer des investisseurs institutionnels comme la Caisse de dépôt. L'immobilier diminue les risques et augmente la valeur. Nous nous sommes inspirés d'une étude effectuée en Californie. »
Pour l'instant, François Rebello s'est entretenu avec le CP, mais n'a pas amorcé les discussions avec la compagnie Supermétal, également établie sur la rue de Courcelette. « Le CP est le plus gros joueur, mais c'est sûr que Supermétal est aussi bien placé... »
La Ville n'a jamais caché ses espoirs de voir l'entreprise déménager ses installations dans le parc industriel.
M. Rebello rappelle qu'il n'est pas promoteur immobilier et que le développement des terrains pourrait dépendre des besoins de la Ville. « Ça pourrait être un mélange de résidentiel et de commercial. L'idéal, c'est un équilibre entre les deux. »
L'arrivée d'un train de passagers à Sherbrooke demanderait aussi des aménagements dans le secteur du Marché de la gare ou la construction d'une nouvelle gare. « Pour le moment, ce n'est pas aménagé pour recevoir un flot important de passagers. La Ville aura son mot à dire là-dessus. »
Bernard Sévigny : « Ce serait souhaitable éventuellement de relocaliser la gare de triage. La proximité du lac est extrêmement intéressante, mais il y aurait de la décontamination à faire. »
« Un long shot », selon Sévigny
Le maire Bernard Sévigny n'en a pas contre les possibilités de développement des terrains de la gare de triage, sur la rive sud du lac des Nations, mais estime qu'une conversion est impossible à court terme. « C'est ce qu'on appelle un long shot », fait-il valoir.
« C'est un objectif à long terme. Souvenez-vous de la cellule Saint-Pierre, qui était un projet de revitalisation avec plusieurs bâtiments, du logement... Ça occupait toute la gare de triage. Il y en a eu des projets en ce sens-là. Ce serait souhaitable éventuellement de relocaliser la gare de triage. La proximité du lac est extrêmement intéressante, mais il y aurait de la décontamination à faire.
« Une gare de triage, on relocalise ça où dans le contexte du ''pas dans ma cour''? C'est un peu difficile. Je ne dis pas que c'est impossible. Il faut trouver l'endroit, d'une part. Si on parle du même genre d'utilisation que présentement, on n'a pas besoin de décontaminer. Si on veut excaver et faire du logement, je ne sais pas ce que ça peut représenter de décontaminer une gare de triage où à l'époque, ils faisaient les changements d'huile simplement en enlevant le bouchon. Il y a beaucoup d'inconnus. »
L'autorisation accordée à l'entreprise Supermétal d'agrandir vient aussi influencer l'échéancier. « On vient d'autoriser l'agrandissement par le haut de Supermétal parce qu'ils ont obtenu le contrat du pont Champlain. Ça vient différer dans le temps. J'y ai déjà pensé personnellement. On a souvent eu des discussions longuement au comité exécutif. Quand est arrivé le dossier de Supermétal, on s'est posé la question, mais il y a des enjeux économiques qui ont fait qu'on a permis l'agrandissement. »
Selon Bernard Sévigny, l'intention de la cellule Saint-Pierre allait exactement dans l'objectif soulevé par M. Rebello. « Ce n'est pas qu'il n'y a pas d'intention, mais on travaille avec la réalité. Ce sera plus long que ce qu'on pouvait espérer. Je pense que c'est impossible de le réaliser à court terme, mais il faut y réfléchir. Il y a le Ström Spa à l'autre bout, il y a des développements et éventuellement, ça finira par se refermer. Il y a des décisions à prendre, des opportunités à saisir, mais il faudra relocaliser d'abord la gare de triage. Ce n'est pas qu'on ne voudrait pas. La faisabilité, c'est autre chose.
« Je ne parlerais pas de fantasme, parce que je suis convaincu qu'à moyen, long terme, ça finira par se faire. Avoir des activités industrielles, de triage, au centre-ville, il y a quelque chose là-dedans qui défie le sens commun. On ne ferait jamais la planification d'une ville comme ça. Sauf qu'on travaille avec l'histoire et si on veut changer ce qui s'est fait dans l'histoire, il faut du temps. »