Une punaise de lit

Punaises de lit et coquerelles: proprio condamné à payer 20000$ à son ex-locataire

MONTRÉAL - Si l’on voit des cas de locataires qui laissent leur appartement dans un état pitoyable, des locateurs ne sont pas tous blancs comme neige: l’un d’eux vient d’être condamné à payer près de 20 000 $ à son-ex-locataire pour un logement aussi occupé par des punaises de lit et des coquerelles.

La Régie du logement du Québec a notamment ordonné au locateur Raamco International Properties Canadian Ltd de payer 8000 $ en dommages punitifs, inclus dans le total de 19 424 $. La juge administrative de la Régie, Sophie Alain, a noté que l’entreprise avait déjà dû en payer dans le passé et n’a pas changé ses façons de faire.

Dans cette affaire, un couple a emménagé en juin 2017 avec ses deux filles âgées de 19 mois et de trois ans dans un appartement de Montréal appartenant à Raamco. Dès la première nuit, ils voient des coquerelles dans l’appartement, est-il rapporté dans la décision datée de fin juin.

Le lendemain, la petite fille de trois ans présente des marques rouges et gonflées sur la peau et «se gratte fortement». Elle a été piquée par des punaises de lit.

Le locateur a plaidé qu’il n’a pas l’obligation de dénoncer la présence d’insectes dans l’immeuble à la signature du bail. Il conteste donc la demande du locataire, qu’il juge, entre autres, exagérée, rapporte la Régie dans sa décision.

Le logement est traité pour des coquerelles et des souris par un exterminateur envoyé par le propriétaire à plusieurs reprises au cours des mois suivants. Pour les punaises de lit, les locataires attendront jusqu’à la mi-septembre pour le premier de trois traitements.

Fin octobre, la famille dit ne plus constater la présence de punaises de lit. Lasse, elle veut quand même quitter le logement, surtout pour les enfants. Les parents se présentent au bureau du locateur pour tenter de conclure une entente de résiliation de bail. Ils essuient un refus.

En décembre 2017, la Ville de Montréal transmet un avis de non-conformité au locateur pour cet immeuble, mais aussi les deux autres mitoyens. Il porte entre autres sur la présence d’insectes et diverses déficiences, notamment pour le logement de la famille ici visée. Un autre avis sera envoyé en avril et il mentionne spécifiquement les punaises de lit présentes dans l’appartement de la famille.

Puis, malheur, les punaises réapparaissent fin décembre. Le père avise le locateur, mais aucun traitement n’est effectué. Les enfants se font piquer à nouveau. Il contacte à nouveau la secrétaire du locateur, en février et en mars 2018, pour obtenir un traitement contre les punaises de lit, mais rien n’est fait jusqu’à leur départ.

La famille quitte et emménage dans sa nouvelle demeure le 1er juin, tout en payant le loyer de juin au locateur.

Ils lui ont ensuite réclamé divers dommages.

Le locateur a soumis devant la Régie qu’il n’y avait pas d’infestation dans ce logement. Il a ajouté que le locataire ne s’est jamais informé sur la présence d’insectes avant la signature du bail ni avant son arrivée au logement. Il a aussi fait valoir qu’il avait fait traiter le logement contre les insectes avant l’arrivée de la famille, de façon préventive.

Le locateur devait-il dénoncer la présence d’une problématique de coquerelles et de punaises de lit dans l’immeuble avant la signature du bail? Oui, tranche la Régie. Et ici, il ne pouvait l’ignorer.

La juge administrative conclut donc que le locateur a fait défaut de respecter son obligation de livrer le logement en bon état d’habitabilité et résilie le bail à compter du 1er mars 2018, et accorde une somme de 2800 $ au locataire à titre de diminution de loyer.

«En effet, la présence de coquerelles dans un logement à un degré comme celui démontré, plus l’absence d’action du locateur pour constater ou traiter contre des punaises de lit, disqualifie l’habitabilité du logement, et cette disqualification constitue un préjudice sérieux», est-il écrit.

Mais la juge accorde aussi des dommages et intérêts pour ce que la famille a subi, à hauteur de 8000 $, en plus de l’argent déboursé pour les chambres de motel louées lorsque les traitements de l’exterminateur avaient lieu.

«Outre les nombreuses heures de nettoyage et de préparation du logement pour l’exécution de traitements que l’épouse du locataire a dû consacrer, et l’atteinte à la jouissance paisible des lieux, le locataire et son épouse ont témoigné sur le grand stress que la présence de punaises de lit a causé. L’impact des piqûres a particulièrement touché la jeune fille et le bébé. Rappelons que l’exterminateur (...) a déclaré qu’une punaise de lit a besoin de mordre tous les soirs pour se reproduire, ce qui appuie le témoignage du locataire et de son épouse. Devant le refus du locateur de résilier le bail et pour cesser les impacts sur les fillettes, le locataire et son épouse ont dû dormir avec celles-ci en maintenant les lumières allumées la nuit. Privé de sommeil, le locataire fut contraint de cesser d’aider son épouse pour lui permettre d’être fonctionnel à son emploi», peut-on lire dans la décision.

Le tribunal note que la famille a respecté ses obligations et que le logement a toujours été maintenu propre.

La famille a aussi réclamé des dommages punitifs. À ce sujet, le tribunal rappelle que ceux-ci visent à décourager «les comportements sociaux répréhensibles». Il accorde 8000 $ à ce chapitre «vu la conduite et la capacité financière importante du locateur», soulignant notamment qu’»en refusant de traiter, le locateur soumettait le locataire et sa famille aux piqûres des punaises de lit».