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Mickaël Bergeron
La Tribune
Mickaël Bergeron
Malgré les nombreux projets immobiliers à Sherbrooke, plusieurs ménages sont mis de côté et se retrouvent sans toit.
Malgré les nombreux projets immobiliers à Sherbrooke, plusieurs ménages sont mis de côté et se retrouvent sans toit.

À qui profite le boom immobilier?

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CHRONIQUE / Une petite confidence pour commencer : j’ai été surpris par les nombreux projets immobiliers de Sherbrooke. Pendant que je magasinais mon nouveau logement en novembre, j’avais l’impression qu’une fois sur deux, c’était une construction neuve. Coudonc, y’a-t-il un boom démographique à Sherbrooke?

Même si les très fraiches données de l’Institut de la statistique du Québec (ISQ) soulignent plus de 8000 nouvelles personnes en Estrie entre 2016 et 2019, la conseillère municipale Évelyne Beaudin ne croit pas qu’il y ait un boom démographique à Sherbrooke. Toutefois, elle concède que le « marché immobilier est en feu en 2020 ».

« On remarque qu’avec le vieillissement de la population, beaucoup de personnes âgées quittent de petites municipalités estriennes pour venir vivre à Sherbrooke, pour la proximité des services », ajoute la conseillère du district du Carrefour. Assez pour expliquer le nombre élevé de nouvelles constructions? Peut-être pas, non.

Où sont ces nouveaux développements? Un peu partout. Il y a de nouvelles rues au Carré Belvédère, via Belvédère Sud, près de l’accès à l’autoroute 410 (des Prospecteurs, Harold-Cooke, Hallée). Il y a plusieurs nouvelles constructions aussi dans Ascot, près de la Côte de l’Acadie (de l’Escarpement, de la Montée). Le projet Humano en face du parc Jacques-Cartier. Je pourrais évoquer aussi le Plateau McCrea, le projet annoncé en face du campus de l’Hôpital Fleurimont. Sans parler de projets plus modestes ici et là.

Normand Couture de l’Association des locataires de Sherbrooke s’inquiète aussi de la gentrification du centre-ville. Si ce secteur a moins de nouvelles constructions, bien que le projet Well Sud est en branle, l’Association déplore la rénovation de plusieurs logements abordables en « style condo » - une récente mode en design intérieur. Ces logements sont retirés aux personnes à faibles revenus en plus d’avoir un effet à la hausse sur le prix moyen des logements du quartier. « Ça fait encore plus de logements inaccessibles », s’inquiète M. Couture.

La bonne réponse aux besoins?

Évelyne Beaudin ne doute pas que cette nouvelle offre immobilière trouve sa clientèle, mais elle sait que plusieurs locataires ne sont pas considérés par ces nouveaux développements. « Il y a une pénurie de logements pour plusieurs besoins spécifiques : les grandes familles, les personnes avec un handicap, les ménages à faibles revenus, ces gens-là ne se retrouvent pas dans ces nouvelles constructions. »

Normand Couture attire l’attention sur les taux d’inoccupation. Il avance que la moyenne actuelle tourne autour de 2 %, mais « si on regarde dans les nouveaux développements, c’est plus autour de 6 %, alors que pour les logements abordables, c’est probablement sous le 1 % », estime-t-il. Pour qu’un marché immobilier soit équilibré, on considère qu’il faut tourner autour de 3 %. Pour l’Association des locataires de Sherbrooke, la situation est catastrophique pour les ménages à faibles revenus.

Comme partout au Québec, Sherbrooke ne construit pas assez de logements sociaux, ni assez de 5 ½ ou de 6 ½. Evelyne Beaudin et Normand Couture avancent tous les deux le même chiffre : il faudrait 300 nouveaux logements sociaux par année pour répondre à la demande. Dans la région, environ 800 personnes sont en attente d’un logement social.

Et comme tous les gouvernements depuis des années, François Legault ne remplit pas ses promesses en logements sociaux. Avec 2400 logements seulement depuis son élection, nous sommes loin des 15 000 promis. Résultat : des gens dorment dans la rue ou dans leur voiture, en ce moment même, à Sherbrooke. Ou dans des tentes à Montréal.

Personnellement, c’est le genre d’enjeux qui devrait sortir du débat partisan. C’est un échec collectif beaucoup trop grand pour s’obstiner pendant que des gens vivent dans de telles conditions. Comme si on avait oublié que se loger était un droit de base, ça ne peut pas seulement se jouer selon les règles ou les bonnes volontés du marché. 

Exiger plus des promoteurs

Lorsqu’un promoteur immobilier développe de nouvelles rues, il y a une entente avec les villes. C’est ainsi à Sherbrooke comme ailleurs au Québec. Le promoteur doit respecter certaines exigences techniques (comme les aqueducs ou les trottoirs), mais les villes peuvent aller plus loin. Une administration pourrait très bien exiger que chaque développement immobilier ait une mixité, avec un seuil minimal de logements abordables, de logements pour grandes familles, de logements accessibles pour les personnes avec un handicap, etc.

Ça ne ferait pas plaisir à plusieurs propriétaires immobiliers – il y a une grosse tendance pour créer des ilots « paisibles » avec une fort triage vers des locataires aux profils similaires (idéalement de jeunes professionnels tranquilles). Ça minimise les risques d’investissements, selon eux. Ça met du monde dans la rue et en situation précaire, selon moi. Beaucoup trop de ménages consacrent plus de la moitié de leur revenu au logement - ça ne devrait pas dépasser le tiers dans un budget équilibré.

Sauf qu’une ville est maitresse de son développement, c’est elle qui accorde les permis, c’est elle qui conçoit son plan d’urbanisme et elle peut refuser cette forme de ségrégation. 

La conseillère Evelyne Beaudin croit justement que la Ville de Sherbrooke devrait avoir une vision et une politique d’habitation, qui permettrait de favoriser un meilleur développement immobilier qui répond à davantage de besoins.  

Assurer une qualité de vie, un développement équilibré de ses communautés, garder une notion de dignité humaine, bref, aller un peu plus loin que l’ajout de taxes foncières. Avoir une politique d’habitation permettrait aussi tout ça.